@2030세대 내 집마련 노하우를 시작하며(3)

 

@2030세대 내 집마련 노하우를 시작하며(3)

 

제가 이 글을 쓰는 목적은 제가 공부하고 경험한 내용을 나누고자 함입니다.
쉬운 것 같지만 결코 싶지 않은 내 집 마련에 대한 고민을 조금이나마 덜어드리고자 하는 마음으로 쓰고 있습니다.  모든 사람에게 해당되는 되는 내용은 아니지만 내 집마련에 관심 있는 분들께 조금이나마  도음이 되었으면 하는 바람입니다. (내용이 다소 주관적일수도 있기에 편한 마음으로 참고 삼아서 읽어 주셨으면 합니다)

 

 

6.지역분석 확대하기

-우선 사는 곳에서 가까운 주변지역으로 점차 확대하여 서울시 25개 구 전체를 지역분석 해 보기를 권장합니다.(내 집 마련 이후를 생각하는 분께 권해 드립니다)

-시간은 오래 걸리겠지만 지역공부를 통해 많은 것을 배울 수 있습니다.

*시간을 더 투자하여 지방광역시도 지역공부를 해두면 더 많은 도움이 되겠지요

-내 집 마련만을 목적으로 한다면 자신이 최종 살고 싶은 지역과 중간 단계를 거쳐 갈 지역

을 우선적으로 분석해 봅니다.

 

7.내가 살 곳(집) 정하기

-내가 살고 싶은 곳(집)을 우선 2,3 곳 정하고 1개월 단위로 시세 변화를 점검 합니다

-중간 단계 혹은 seed money 확대를 위한 방편으로 임시 투자(거주) 집을 선정 합니다.

-살고 싶은 집이 분명하면 분명할수록 내 집마련은 앞당겨지겠지요

-정말로 중요한 것은 너무 무리하면 탈이 난다는 점 또한 꼭 고려해 주시기 바랍니다

-살고 싶은 집도 역시 투자가치가 있어야 되겠지요

*5)에서 언급한 입지 평가 기준을 필히 적용하여 검토해보시길 권해 드립니다

*선호 지역 부동산에 대해 과거 10년간 가격변동 확인(매매,전세)

*전세가율, pir 지표 확인, 거래량 등을 통해 매입,매도 시점 검토

 

-(내집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 3가지)

 

1.가격을 보다 우선 지역을 살펴라

-지역 공부가 우선, 입지가 좋아질 여지가 있는 지역인지 파악

-아파트의 좋고 나쁨을 따지기 전에 해당 지역의 가치를 우선 따져라

 

2.토지의 희소성

-대지 지분이 많은 곳 /입지 좋은 곳은 결국 다른 곳에 비해 상승폭이 크다

-토지는 공급이 제한 되어 있고 특히 도심지 내 토지는 더더욱 한정됨

 

3.내 집 마련 의미

-내 집은 반드시 있어야 한다 / 오늘이 가장 저렴하다

-최저 가격에 살려는 생각을 버려라. (그 시점을 고집하면 실패 할 확률이 높다)

 

 

8.실전 투자 단계

 

-명심해야 할 사항: 부동산 투자는 매수보다 매도가 더 중요 합니다

-좋은 중개사를 찾아라(각종 정보 및 급매물 정보 획득 가능)

-seed money 가 준비 되었으면 할 수 있는 대표적인 방법은 아래와 같습니다

-아파트를 사야하는 이유는 여러 가지가 있으나 현금보다는 아직은 부동산 보유로 인한

수익 창출이 크기 때문입니다(매년 물가 상승, 인플레)

-100% 완벽한 TIMING을 찾아내는 것은 거의 불가능합니다. 공부를 통해 기준을 정하고

어느 정도 맞으면 과감히 실행에 옮기시길 권해 드립니다.(부동산은 장기적으로 보면 우상

향 곡선을 그리며 상승합니다)

-다시 한 번 강조드리지만 너무 무리하는 것은 지양하되 어느 정도는 과감해야 함을 말씀

드립니다.(지역 공부가 제대로 되어 있으면 이 정도 판단은 쉽게 하실 수 있겠지요)

 

-(가격 변화 추이 확인 가능한 5대 지표)

*청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 전세가격(전세가율), 거래량증감

*미분양 지역의 경우는 미분양이 급속도록 감소되는 시기가 매수 타이밍

 

-(아파트 평가방법)

*해당지역 상위 50%에 속하는 가?(지방은 30%)

* 동,서,남,북 사방으로 각종 편의시설이 존재하는가?

* 해당지역(도시)의 확장성은 있는가?(개발호재등)

상기 기준 중 2가지이상 미해당일 경우는 매수 미권장(보유하고 있을 경우는 매도 권장)

 

 

1)전세 갭투자

-지역 공부를 통해 seed money를 활용 투자 할 만한 곳을 찾아 투자

-지역공부가 어느 정도 되어 있으면 좀 더 확신을 가지고 진행 할 수 있습니다

 

2)신규 아파트 청약

-새 아파트에 대한 선호도가 점점 증가하고 있고 초기 투자비가 적어 적극 권장합니다

*계약금 10% 정도면 청약 가능합니다

*부동산 원 앱을 깔고 수시로 확인 합니다.

*부동산 원 앱을 통해 다양한 정보를 파악 할 수 있으니 차분히 시간날 때마다 들어가

셔서 내용을 숙지합니다.

-여건이 되시면 서울, 수도권에서 분양하는 아파트에 도전하시길 권해드립니다

*기 분양아파트가 시간이 지나면서 어떤 변화가 있는지 점검하면 신규 아파트 분양(청약)

에 대한 감을 잡을 수 있습니다.

*정보는 널려 있습니다. 내게 필요한 정보를 찾는 것이 더욱 중요합니다.

-금리가 아직은 높아 부담스러운 것은 사실이나 1년 정도 지나면 어느 정도 안정이

되지 않을까 생각합니다(금리 변화도 시중은행 등을 통해 지속적으로 모니터링 합니다)

-부동산은 거의 정해진 CYCLE 대로 진행된다고 보시면 됩니다

 

-(신규 청약 아파트 가격 적정성 검증법)

*100% 정확하다고는 할 수 없으나 경험상 비슷한 패턴을 보여주고 있어 저는 이 방법을

사용하여 검증을 하고 있고 주변 지인들에게도 알려주고 있습니다

*구체적인 방법은 다음 번 글에서 말씀드리도록 하겠습니다.

*(중요)

-경험상 서울 및 수도권 요지의 아파트는 입주 후 분양가격보다 대부분 상승폭이 크고

입지에 따라 변화가 드라마틱 합니다.

-3년 전 분양 아파트의 준공 후 시세와 과거 분양가를 필히 살펴보시길 바랍니다.

-분양 경쟁률이 조금 낮아진 지금이 아주 적기가 아닌 가 합니다.

 

3)대출 발생시켜 실 구입

-직장 다니는 예비 신혼부부라면 더욱 유리 합니다

-처음에는 두 사람이 저축한 돈을 합하여 전세끼고 아파트 투자를 권해드립니다.

*여건이 되는 분은 담보대출을 활용하여 매입 후 거주하는 전략도 좋습니다

(특례 보금자리론 포함)

-1인 일경우는 형편이 될 때까지 1),2) 방법을 택해서 기회를 노립니다

*신규청약일 경우는 전매를 염두에 둡니다.(비조정지역)

*물론 담보대출, 특례보금자리론 등을 활용 할 수도 있습니다

*외벌이 경우는 당장은 어렵더라도 목표를 가지고 꾸준히 하다보면 어느새 길이 보이기

시작할 것입니다

*SEED MONEY 지속적으로 마련해나가면서 내 짝궁 찾는 것도 게을리하지 않기를

말씀드립니다.(빠르면 빠를수록 좋습니다)

 

 

(다음번에는 실전사례를 정리해서 알려드리겠습니다)